En sammenligning af boligboblen i USA med IT-boblen

Steven Gjerstad og Vernon L. Smith havde tidligere på året en artikel i WSJ om markante konkunkturudsving i økonomien og bobler. Gjerstad og Smith ser på, hvad der forårsager bobler i priser på aktiver og hvorfor nogle bobler (boligboblen) strækker det finansielle system med ned og andre ikke gør det (IT-boblen).

Boligboblen startede i det amerikanske marked i 1997, som det fremgår af nedenstående figur, og var en følge af stigende indkomster efter økonomien kom på fode igen efter 1992 samt afskaffelse af kapitalvindingsskat på boliger op til 500.000 USD.

Denne bobbel var formentlig brast med afmatningen i 2001, hvis ikke Federal Reserve havde reageret så kraftigt på nedturen:

"The 2001 recession might have ended the bubble, but the Federal Reserve decided to pursue an unusually expansionary monetary policy in order to counteract the downturn. When the Fed increased liquidity, money naturally flowed to the fastest expanding sector. Both the Clinton and Bush administrations aggressively pursued the goal of expanding homeownership, so credit standards eroded. Lenders and the investment banks that securitized mortgages used rising home prices to justify loans to buyers with limited assets and income. Rating agencies accepted the hypothesis of ever rising home values, gave large portions of each security issue an investment-grade rating, and investors gobbled them up."

Gjerstad og Smith viser, at inflationen i USA i perioden 2002-06 formentlig har været højere end forbrugerprisindeksen viser. Siden 1983 har the Bureau of Labor Statistics anvendt huslejer i lejerboliger som mål for forbrugerpriser på husleje. Dette mål underdriver dog inflationen, når boligpriser stiger som i periode 1997-2006. Inflationen i 2004 skulle have været 6,2% og ikke 3,3%, som de indeksen viser. Med en rente på boliglån på omkring 6% var det reelt gratis at låne, hvilket forklarer interessen for at købe og låne. (Forbrugerprisindeksen i EU, det såkaldte Harmoniserede Index for Forbruger Priser (HICP) anvender i øvrigt samme metode for boligudgifter, hvilket taler for, at inflationen også i EU i periode fra 2002-06 er undervurderet i HICP).

Boligboblen brast i 2006 og siden er huspriserne faldet drastisk i USA. For huse, der er belånt op til mellem 90 og 100% af værdien på købstidspunktet, betyder et markant fald i huspriserne, nogle steder helt op til 50%, at husene bliver mindre værd end gælden. I land hvor der ikke er personlig hæftelse, betyder det, at tabene ender op i den finansielle sektor.

Det var anderledes, da IT-boblen brast ved begyndelsen af dette årti. Den finansielle sektor var stort set upåvirket af dette selvom tabene som følge af prisfaldet på aktiverne var langt større end ved boligboblen (mere end 3 gange så store). Forskellen på boligboblen og IT-boblen var, at aktierne i IT-firmaerne ikke i større omfang var stillet som sikkerhed for lån. Private og institutionelle investorerne (denne blogger inklusive) måtte derfor selv bære tabene ved denne massive nedjustering af aktiekurserne, der fandt sted dengang.